Perhitungan bunga KPR yakni pertanyaan yang paling sering diajukan ketika mengajukan santunan untuk mempunyai rumah. Ada beberapa istilah terkait jenis bunga KPR, yaitu tingkat bunga, fixed atau floating, dan cara perhitungan bunga, efektif/annuitas atau flat.
Calon nasabah perlu memahami dan memperhatikan perhitungan bunga KPR sebab itu akan menentukan besarnya cicilan.
Bunga KPR
Dalam menetapkan bunga KPR, Bank memakai bunga tetap (fixed) atau bunga mengambang (floating). Bunga mengambang artinya bunga kredit sanggup berubah setiap ketika selama jangka waktu kredit. Sementara, bunga tetap berarti bunga tidak berubah selama jangka waktu kredit atau hanya pada jangka waktu tertentu.
Dengan bunga mengambang, besarnya jumlah bunga yang harus dibayar oleh debitur sanggup berubah – ubah sesuai dengan tingkat bunga yang ditetapkan oleh bank. Apabila bunga yang disepakati pada awal perjanjian yakni sebesar 8%, maka selama jangka waktu kredit bunga sanggup turun menjadi 7% atau bahkan naik menjadi 12%.
Umumnya, Bank memutuskan besarnya suku bunga mengambang setiap bulan dan akan memberitahukan ke debitur secara tertulis, kalau terdapat perubahan suku bunga. Bunga mengambang ditetapkan mengikuti kondisi bunga pasar. Jika bunga pasar berubah, maka bunga KPR mengambang akan ikut berubah.
Dengan bunga tetap, debitur membayar besarnya bunga yang sama selama jangka waktu yang diperjanjikan. Apabila pada ketika perjanjian kredit telah ditetapkan bunga sebesar 10%, maka selama jangka waktu yang diperjanjikan suku bunga yang berlaku tetap 10%. Dengan kata lain, kalau menggunakan bunga tetap, apapun perubahan dalam bunga pasar tidak akan menghipnotis besarnya jumlah bunga pinjaman.
Dalam prakteknya, bank biasanya memakai bunga tetap pada satu hingga dengan lima tahun pertama masa kredit KPR. Setelah masa bunga tetap selesai, bank akan kembali ke bunga mengambang yang mengikuti tingkat bunga pasar yang berlaku. Ini metode penetapan bunga yang ketika lazim digunakan di hampir semua produk KPR di bank.
Perhitungan Bunga
Secara umum ada 2 metode dalam perhitungan bunga KPR yaitu efektif dan flat.
Dalam metode Efektif, bank menghitung bunga menurut saldo pokok santunan bulan sebelumnya. Jumlah bunga yakni perkalian tingkat suku bunga dengan sisa pokok pinjaman. Karena setiap bulan saldo pokok santunan akan berkurang seiring dengan pembayaran cicilan, maka dalam metode efektif debitur membayar jumlah bunga yang terus menurun setiap bulan.
Disebut metode efektif sebab intinya debitur membayar bunga hanya atas sisa santunan yang masih dimiliki dan bukan membayar bunga atas dasar plafond pinjaman.
Metode efektif dimodifikasi dengan metode anuitas yang mengatur agar jumlah angsuran pokok dan bunga yang dibayar senantiasa sama setiap bulan. Dalam pembayaran angsuran tersebut terdapat komponen pokok dan bunga, dimana dengan metode annuitas, jumlah pembayaran pokok dan bunga akan diadaptasi sedemikian rupa, sehingga jumlah total pembayaran angsuran tetap sama setiap bulan.
Porsi pembayaran bunga yang menurun akan dikompensasikan dengan porsi pembayaran pokok yang meningkat. Biasanya Bank mempunyai aplikasi software yang secara otomatis menghitung bunga anuitas.
Cara perhituan bunga efektif dengan metode annuitas akan diuraikan dalam pola berikut. Misalnya, debitur mengambil santunan KPR senilai Rp 24 juta selama 1 tahun dengan bunga efektif 10% per tahun, perhitungan akan muncul sebagai berikut
Tabel Perhitungan Bunga KPR dengan Metode Efektif
| Bulan | Saldo | Bunga Anuitas | Angsuran Pokok | Total Angsuran |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 24,000,000 | 0 | 0 | 0 |
| 1 | 22,090,019 | 200,000 | 1,909,981 | 2,109,981 |
| 2 | 20,164,121 | 184,083 | 1,925,898 | 2,109,981 |
Bunga anuitas bulan 1 = Rp 24.000.000 x 10% x (30 hari/360 hari) = Rp 200.000
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 1 adalah Rp 1.909.981 + 200.000,00 = Rp 2.109.981
Bunga anuitas bulan 2 = Rp 20.164.121 x 10% x (30 hari/360 hari) = Rp 184.083
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 2 adalah Rp 184.083 + 1.925.898 = Rp 2.109.981
Terlihat bahwa angsuran bulan kedua sama dengan angsuran bulan pertama dan seterusnya dimana besarnya angsuran akan tetap sama hingga dengan selesainya jangka waktu kredit.
Namun, komposisi angsuran pokok dan angsuran bunga berubah –ubah setiap bulan, dimana porsi pembayaran pokok terus meningkat setiap bulan yang mendorong sisa pokok/hutang terus berkurang (sampai jadinya lunas di bulan 12) yang ujungnya mengurangi jumlah tagihan bunga.
Dalam metode Flat, bank menghitung bunga menurut pokok santunan awal, bukan menurut sisa santunan debitur. Dengan metode ini, debitur membayar jumlah bunga yang tetap sama setiap bulan karena pokok santunan yang dijadikan faktor pengali (plafond) dari bunga tidak berubah. Ini berbeda dengan metode efektif dimana jumlah bunga menurun setiap bulan sejalan berkurangnya saldo pinjaman.
Jumlah total pembayaran dari pokok dan bunga setiap bulan sama besarnya. Demikian juga, porsi pokok dan porsi bunga dalam total cicilan setiap bulan tidak berubah.
Dalam pola kasus di atas misalkan bunga flat sebesar 5,4991% per tahun.
Tabel Perhitungan Bunga KPR dengan Metode Flat
| Bulan | Saldo | Bunga | Angsuran Pokok | Total Angsuran |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 24,000,000 | 0 | 0 | 0 |
| 1 | 22,000,000 | 109,982 | 2,000,000 | 2,109,982 |
| 2 | 20,000,000 | 109,982 | 2,000,000 | 2,109,982 |
Bunga flat tiap bulan selalu sama = (Rp 24.000.000,00 x 5,4991% x 1 ) : 12= Rp 109.982,00
Angsuran santunan bulan 1: Angsuran pokok dan bunga pada bulan 1 adalah
Rp 2.000.000,00 + 109.982,00 = Rp 2.109.982
Angsuran santunan bulan 2: Angsuran pokok dan bunga pada bulan 2 adalah
Rp 2.000.000,00 + 109.982,00 = Rp 2.109.982
Dan seterusnya hingga bulan 12, maka saldo santunan akan nol dan hutang lunas.
Yang penting dipahami, metode perhitungan bunga akan menghipnotis besar kecilnya angsuran bunga yang harus dibayar debitur atas kredit yang diberikan bank.
Berdasarkan pola kasus di atas, bahwa untuk jangka waktu kredit 2 tahun, maka suku bunga efektif 10% per tahun akan menghasilkan angsuran yang sama dengan suku bunga flat 5,3739 % per tahun. Antara perhitungan bunga efektif dan flat untuk menghasilkan jumlah angsuran yang sama, maka bunga efektif akan lebih tinggi dibandingkan bunga flat.
Wajib Dicek Debitur
Ketika memilih KPR, sebaiknya debitur memperhatikan hal – hal berikut soal bunga KPR.
1 Bunga yang Digunakan
Meminta klarifikasi kepada bank mengenai bunga yang digunakan selama masa kredit.
Apakah fixed atau floating ?
Umumnya ketika ini bank mengatakan KPR dengan bunga fixed diawal masa kredit selama periode tertentu saja, contohnya 1 atau 2 tahun pertama. Setelah masa bunga tetap selesai, KPR akan memakai bunga floating yang mengikuti bunga pasar.
Jadi, perhitungan bunga KPR melewati dua tahap, bunga tetap dahulu, kemudian bunga mengambang.
Lihat Daftar Bunga KPR Bank – Bank.
Apa yang perlu dilihat ketika membandingkan bunga KPR? Debitur sebaiknya fokus pada dua hal, yaitu berapa besar dan berapa usang bunga fixed tersebut.
Berapa besar bunga sudah terang maksud dan tujuannya untuk dieveluasi. Namun, seringkali debitur lupa mengkaji berapa usang bunga fixed dinikmati.
Jangka waktu bunga fixed yang lebih usang akan lebih menguntungkan sebab mengatakan kepastian pembayaran cicilan yang lebih panjang. Makara baik tingkat maupun periode bunga fixed merupakan hal yang selayaknya dipertimbangkan ketika menentukan KPR.
Debitur sering tidak memperhatikan atau bahkan mengabaikan bunga floating. Ini mungkin sebab posisi bunga floating yang belakangan digunakan dan jarang ditonjolkan dalam promosi KPR.
Padahal, tingkat bunga floating itu penting diketahui sebab sehabis nanti masa bunga fixed selesai, cicilan KPR akan dihitung menurut bunga floating hingga final masa kredit. Pengaruh bunga floating justru bergotong-royong paling signifikan dibandingkan bunga fixed yang hanya beberapa tahun saja digunakan.
Karena itu, berapa bunga floating yakni point yang jangan hingga dilupakan untuk diperbandingkan ketika memutuskan pilihan KPR.
Meskipun bunga floating yang berlaku ketika ini belum tentu akan sama ketika nanti masa bunga fixed selesai. Namun, dengan mengetahui dan membandingkan posisi bunga floating yang ada sekarang, debitur sudah sanggup memperkirakan apakah KPR mempunyai bunga floating yang relatif lebih tinggi, rendah atau sama dengan KPR dari bank – bank lain.
Perbandingan ini tidak sempurna, tetapi sanggup mengatakan arah atau petunjuk buat debitur mengenai asumsi cicilan ketika nanti bunga berubah dari fixed menjadi floating.
2 Cara Perhitungan Bunga
Menanyakan cara perhitungan bunga yang digunakan. Apakah perhitungan bunga dengan metode efektif atau metode flat.
Perbedaan antara keduanya akan mengatakan jumlah bunga yang jauh berbeda. Metode flat mengatakan tingkat bunga yang lebih rendah dibandingkan metode efektif.
Oleh sebab itu, jangan terkecoh oleh rendahnya tingkat bunga, sebelum paham metode perhitungan bunga yang dipakai.
Debitur perlu dengan terang menanyakan ke bank berapa bergotong-royong suku bunga efektif yang diterapkan sebelum memutuskan untuk mengajukan kredit.
Pastikan memakai metode perhitungan yang sama. Bandingkan bunga KPR dengan sama – sama memakai metode efektif.
Jangan metode efektif dengan metode flat. Hasilnya niscaya tidak akurat.
3 Minta Jadwal Cicilan
Mintalah jadwal dan komposisi perhitungan bunga dan angsuran pokok santunan selama jangka waktu pinjaman. Setiap kali debitur membayar cicilan setiap bulan maka pembayaran tersebut akan dipecah dimana sebagian membayar porsi bunga dan sebagian lagi membayar pokok pinjaman.
Informasi sisa santunan ini yang penting diketahui.
Dalam setiap periode, berapa sisa pokok santunan yang masih ada di bank merupakan sisa hutang KPR anda. Jika ingin melaksanakan pelunasan dipercepat sebelum masa kredit berakhir, atau ingin memindahkan santunan KPR ke bank lain, maka sisa santunan ini yang menjadi patokan berapa hutang yang masih tersisa.
3 Hal Wajib Dicek KPR
Baca Juga: 3 Langkah Praktis Mengatasi Naiknya Cicilan KPR
Demikian hal – hal yang perlu diperhatikan oleh debitur ketika mengevaluasi perhitungan bunga KPR. Ingin tahu soal KPR yang lain, silahkan baca Strategi Mengambil KPR dan Dimana Bunga KPR Paling Murah.
Sumber https://duwitmu.com