√ Pilih Kpr Syariah Atau Konvensional? Mencari Cicilan Murah Dikala Bunga Naik

Cicilan KPR Anda naik? Jika ya, ada alternatif, yaitu KPR syariah, yang memperlihatkan cicilan tetap selama masa kredit, melindungi Anda dari fluktuasi bunga kredit menyerupai sekarang. Simak KPR syariah mana yang paling menguntungkan, hasil dari survei banyak sekali bank.

Beberapa bulan ini, banyak yang bingung dengan cicilan KPR.

Naiknya bunga teladan Bank Indonesia (BI) berimbas kenaikkan bunga (baca disini mengenai Kenaikkan Suku Bunga KPR), yang menyeret naiknya cicilan kredit rumah. Mau tidak mau keuangan keluarga ikut terganggu, apalagi harga – harga barang di pasar juga sudah merembet naik.

Dapatkan GRATIS Panduan Mengambil KPR & Excel untuk Menghitung Cicilan KPR

Menghadapi situasi ini, selain mengetatkan ikat pinggang keuangan rumah tangga, salah satu yang sanggup dipertimbangkan yakni KPR Syariah. Meskipun Indonesia lebih banyak didominasi berpenduduk muslim, penetrasi pembiayaan rumah secara syariah masih kecil. Belum banyak yang tahu, apalagi ingin mengambilnya.

Apa itu pembiayaan rumah secara syariah? Bagaimana perbedaan dan keunggulan KPR syariah vs konvensional? Mana KPR syariah terbaik, yang menguntungkan, murah dan paling bagus. Mari kita simak.

Perbankan Syariah

Perbankan syariah dalam kurun waktu satu tahun terakhir tergolong tumbuh cukup pesat, khususnya pada bank umum syariah (BUS) dan unit perjuangan syariah (UUS) yang mendominasi aset perbankan syariah. Ini sejalan dengan upaya agresif Bank Indonesia (BI) mendorong perbankan syariah.

Aset perbankan syariah meningkat per Oktober 2013 (tahun ke tahun) menjadi Rp.229,5 triliun. Bila ditotal dengan aset BPR Syariah, maka aset perbankan syariah mencapai Rp.235,1 triliun.

Market share perbankan syariah dalam peta perbankan mencapai ± 4,8% per Oktober 2013 dengan jumlah rekening di perbankan syariah mencapai ± 12 juta rekening atau 9,2% dari total rekening perbankan nasional serta jumlah jaringan kantor mencapai 2.925 kantor.

Dari sini terlihat, meskipun tumbuh pesat, porsi syariah masih kecil dibandingkan bank konvensional. Padahal, banyak manfaat dan keunggulan pembiayaan dengan sketsa syariah.

KPR Syariah vs. Konvensional

Salah satu jenis pembiayaan dalam perbankan syariah yakni kredit untuk kepemilikan rumah.

Apa bedanya pembiayaan perumahan syariah dengan KPR konvensional?

Dari sisi persyaratan kredit, tidak ada perbedaan antara KPR syariah dan konvensional. Semua persyaratan, menyerupai seruan dokumen dan proses kredit, sama antara keduanya.

Dulu memang pernah hukum BI soal Loan To Value (LTV) – prosentase jumlah pemberian terhadap nilai jaminan – untuk syariah lebih ringan dibandingkan konvensional, sehingga dengan nilai rumah yang sama pembiayaan syariah sanggup mengatakan plafond kredit yang lebih tinggi. Namun, ketika ini perbedaan hukum tersebut sudah direvisi, LTV antara syariah dan konvensional sudah tidak berbeda lagi.

Yang berbeda antara KPR syariah dan konvensional yakni cara perhitungan kewajiban. Tidak ada perhitungan bunga dalam pembiayaan syariah, menyerupai dalam sketsa kredit di bank konvensional. Kaprikornus tidak dikenal istilah bunga murah atau rendah dalam KPR syariah.

Simak klarifikasi perhitungan bunga di Cara Perhitungan Bunga KPR Konvensional.

Syariah memakai sistem bagi hasil. Nilai pemberian syariah yakni nilai pembelian rumah plus margin.

Bank memberitahukan berapa margin yang akan diambil oleh bank dan dibebankan kepada nasabah. Dan yang paling penting, margin itu dibeberkan di muka, ketika awal kredit, dan tidak berubah selama masa kredit.

Ada beberapa jenis sketsa pembiayaan rumah syariah, namun sketsa yang paling banyak diadopsi yakni Jual Beli (skema Murabahah).

Dalam sketsa Murabahah, harga jual rumah ditetapkan diawal ketika nasabah menandatangani perjanjian pembiayaan jual beli rumah. Misalnya, harga beli rumah Rp 100 juta. Untuk jangka waktu 5 tahun, bank syariah mengambil keuntungan/margin sebesar Rp 50 juta. Maka harga jual rumah kepada nasabah untuk masa angsuran 5 tahun yakni sebesar Rp 150 juta. Angsuran yang harus dibayar nasabah setiap bulan yakni Rp 150 juta dibagi 60 bulan (5 tahun) = Rp 2.5 juta.

Bagaimana cara perhitungan margin syariah? Bank sudah menentukan besarnya margin, yang biasanya berbeda – beda sesuai jangka waktu pinjaman.

Untuk melaksanakan simulasi, Anda tinggal menentukan ingin berapa usang mengambil pemberian KPR.

Misalnya, tabel dibawah ini memperlihatkan besarnya margin menurut jangka waktu. Katakan mengambil pemberian selama 5 tahun, margin bank yakni 6.24% per tahun; sementara 4 tahun, margin lebih rendah di 6.16% per tahun.

Margin KPR Syariah

yang memperlihatkan cicilan tetap selama masa kredit √ Pilih KPR Syariah atau Konvensional? Mencari Cicilan Murah ketika Bunga Naik

Perhatikan bahwa makin panjang masa pinjaman, makin tinggi margin. Artinya, makin usang meminjam, makin besar porsi bagi hasil yang harus dibayarkan ke bank.

Ini terkait besar kecilnya risiko buat bank.

Makin usang pembiayaan diberikan, makin besar kemungkinan nasabah tidak membayar sempurna waktu. Untuk mengantisipasi hal tersebut, bank membebankan margin yang lebih tinggi. Ini semacam kompensasi risiko.

Tingkat margin ini yakni hal yang wajib dilihat ketika membandingkan KPR syariah. Besar kecilnya margin menentukan cicilan yang harus Anda bayar setiap bulan.

Simak tulisan “Mencari KPR Syariah Terbaik”.

Margin vs. Bunga KPR

Apa efeknya buat yang mengambil pemberian rumah dengan cara perhitungan margin dan bunga KPR?

Perbedaan itu terdapat dalam cicilan pinjaman. Singkatnya, dengan pembiayaan syariah, cicilan yang harus Anda bayar setiap bulan jumlahnya tetap, sama sepanjang masa kredit.

Sementara, KPR konvensional memperlihatkan cicilan tetap hanya pada 1 hingga 3 tahun di awal kredit. Setelah itu, bank memakai bunga mengambang, yang besarnya mengikuti kondisi pasar, sehingga cicilan sanggup berubah – ubah setiap saat.

Sepengetahuan saya, dalam KPR konvensional, penawaran cicilan tetap paling lama, hanya maksimum 5 tahun oleh KPR BCA dalam program fixed & cap. Diluar KPR BCA, ada bank lain, seperti KPR CIMB Niaga dan KPR BII, yang pernah memperlihatkan cicilan tetap 5 tahun, namun kegiatan cicilan tetap di bank ini sudah dihentikan ketika bunga meningkat di final 2013.

Kenapa cicilan kredit menjadi tetap di KPR syariah?

Karena dalam pembiayaan syariah, harga rumah dan margin laba bank sudah dipatok di awal ketika perjanjian kredit. Jumlah laba atau margin untuk bank sudah disepakati semenjak awal.

Ini berbeda dengan KPR konvensional yang penetapan bunga bersifat mengambang (floating) tergantung kondisi pasar. Bunga tidak dipatok, sanggup tinggi, sanggup pula rendah.

Tidak Tepat, KPR Syariah Mahal

Keberatan yang paling kerap dilontarkan yakni cicilan KPR syariah kok mahal. Pembiayaan rumah dengan sistem syariah sering dipandang lebih berat dari KPR kovensional.

Ini pandangan yang kurang tepat. Kenapa?

Supaya lebih jelas, saya gunakan ilustrasi. Misal, pembiayaan rumah senilai Rp 500 juta untuk masa kredit 15 tahun. Hasilnya untuk masing – masing jenis KPR yakni sebagai berikut:

KPR konvensional. Digunakan bunga tetap di dua hingga tiga tahun pertama yang kemudian diikuti bunga mengambang mengikuti kondisi pasar. Dalam 3 tahun pertama, Anda membayar cicilan tetap sebesar Rp 5.7 juta. Menginjak tahun ke 4 dan seterusnya, cicilan meningkat menjadi Rp 6.4 juta sebab bunga tetap digantikan oleh bunga mengambang (flexible rate).
KPR syariah. Dengan memakai sketsa Murabahah, cicilan tetap yang harus dibayar yakni Rp 6.3 juta selama masa kredit.

Dari hasil perbandingan ini, Anda sanggup melihat bahwa dalam masa awal kredit, yaitu 3 tahun pertama, cicilan dengan kpr konvensional memang lebih rendah, Rp 5.7 juta vs. Rp 6.3 juta. Namun, ini yang perlu digarisbawahi, sehabis masa bunga tetap selesai, menginjak tahun ke 4 dan seterusnya, cicilan KPR konvensional dengan bunga mengambang menjadi lebih tinggi dibandingkan cicilan tetap KPR syariah, Rp 6.4 juta vs. Rp 6.3 juta.

Cicilan KPR Syariah vs Konvensional

Bukankan perbedaan kedua cicilan KPR syariah vs konvensional sebesar Rp 100 ribu terlihat kecil? Ingat, ini perbedaan setiap bulan dan jikalau mengambil total masa kredit 15 tahun masih ada 12 tahun lagi (atau 144 bulan) hingga masa kredit selesai.

Dari sini terlihat bahwa kesalahpahaman muncul sebab melihat cicilan hanya di masa awal, ketika cicilan konvensional masih rendah jawaban memakai bunga tetap, tetapi tidak melihat cicilan setelahnya yang meningkat dengan perubahan ke bunga mengambang.

Tentu saja, cicilan KPR konvensional dengan bunga mengambang sanggup berubah setiap saat. Sehingga ada kemungkinan cicilannya sanggup lebih rendah ketika bunga turun.

Namun, data historis bunga KPR selama ini memperlihatkan bahwa bunga mengambang selalu lebih tinggi dari bunga tetap. Skenario yang dijelaskan diatas yakni hal yang paling umum terjadi.

Survei Margin KPR Syariah

Bank syariah mana yang memperlihatkan margin paling kompetitif? Dimana cicilan syariah yang paling murah?

Untuk mencari yang termurah di tahun 2013, saya melaksanakan survei ke beberapa bank syariah beberapa waktu yang lalu. Bertemu dengan marketing maupun customer service di masing – masing bank tersebut. Saya menanyakan berapa cicilan untuk pembelian rumah sebesar Rp 500 juta untuk periode pemberian selama 10 tahun.

Hasilnya terangkum dalam tabel dibawah ini.

Perbandingan Cicilan KPR Syariah

Bisa dilihat dalam tabel diatas, cicilan per bulan dan margin dari masing – masing bank. Antara bank yang satu dengan yang lain, cicilan KPR syariah berbeda tidak terlalu signfikan.

Ini memperlihatkan ketat dan kompetitifnya persaingan KPR syariah ketika ini.

Yang memperlihatkan cicilan tetap terendah yakni KPR BNI Syariah. Kemudian diikuti oleh KPR Bank Mandiri Syariah dan BRI Syariah.

Terlihat dari data ini, bank syariah BUMN cenderung memperlihatkan cicilan tetap yang lebih rendah. Yang lain menyerupai KPR syariah BCA dan Muamalat masih lebih tinggi cicilannya.

Namun, hasil perbandingan ini perlu dibaca dengan dua catatan berikut, yaitu:

Data untuk perbandingan ini diambil beberapa ketika yang lalu, sehingga sangat mungkin kondisinya ketika ini sudah berubah. Untuk mengetahui informasi paling akurat, Anda sebaiknya menanyakan ke bank langsung. Informasi ini lebih ditujukan untuk mengatakan citra umum kondisi cicilan diantara bank syariah.
Dalam memutuskan mengambil pemberian dari suatu bank, besarnya cicilan hanyalah salah satu faktor. Banyak faktor lain yang perlu dipertimbangkan, menyerupai biaya KPR, proses pengajuan pinjaman. Anda sebaiknya melaksanakan penilaian dengan mempertimbangkan faktor – faktor lain ini.

Jika ingin tahu soal biaya KPR, simak Mana Biaya KPR yang Bisa di Nego.

Keunggulan dan Kelemahan KPR Syariah

Yang pasti, alasan agama paling banyak dipakai dalam menentukan pembiayaan syariah. Namun, diluar alasan itu, saya juga melihat banyak sekali pertimbangan hemat dalam pembiayaan syariah dibandingkan KPR konvensional.

1. Keunggulan KPR Syariah

Sejumlah hal yang menjadi keunggulan sebagai berikut:

Menawarkan Kepastian. Anda tidak perlu pusing cicilan yang naik sebab cicilan di KPR syariah jumlahnya tetap hingga masa kredit rumah selesai. Saya melihat keluarga yang harus struggling setiap tahun dengan kenaikkan cicilan KPR sementara pendapatan atau honor mereka tetap. Jika Anda memliki pendapatan yang tetap, contohnya sebagai pegawai, cicilan tetap akan mengurangi problem dari kenaikkan bunga.Dalam situasi ketidakpastian, ketika bunga naik dan cicilan meningkat, belum lagi harga – harga yang biasanya ikut melonjak, cicilan tetap akan meringankan beban keuangan Anda. Tidak ada beban pemanis dari kenaikkan cicilan KPR. Keuangan keluarga Anda akan lebih gampang dikelola dengan cicilan yang tetap sebab Anda tidak berhadapan dengan fluktuasi suku bunga setiap tahun. Ada kepastian disana yang membuat pikiran nyaman.
Pelunasan dipercepat tidak dikenakan denda. KPR syariah tidak membebankan denda menyerupai KPR konvensional sekitar 5% dari sisa pokok, jikalau nasabah melaksanakan pelunasan dipercepat. Misal, pokok pemberian yang belum lunas yakni Rp 200 juta. Untuk melunasi, Anda harus membayar paling tidak Rp 200 juta plus 10 juta (5% dari 200 juta) untuk dendanya, diluar biaya – biaya lainnya. Jumlah denda yang cukup besar. Jika Anda memang berencana melaksanakan pelunasan dipercepat suatu ketika nanti, kesempatan bebas denda dari syariah patut dijadikan pertimbangan.

2. Kelemahan KPR Syariah

Kelemahan sketsa KPR syariah sebagai berikut:

Hilang kesempatan menikmati cicilan rendah jikalau bunga turun. Tentu saja, dengan memanfaatkan cicilan tetap, Anda kehilangan kesempatan menikmati turunnya bunga kredit. Dalam beberapa tahun kemarin, 2011 – 2013, ekonomi Indonesia mengalami penurunan bunga kredit yang cukup signifikan. Implikasinya terasa ke suku bunga KPR. Kondisi ini tidak sanggup dinikmati oleh nasabah KPR syariah yang terlanjur mengikat perjanjian kredit rumah dengan cicilan tetap. Namun, itulah ‘biaya’ yang harus dibayar untuk mendapat kepastian cicilan setiap bulan. Dalam ekonomi, ada yang disebut dengan istilah ‘no free lunch’.
Tingginya denda keterlambatan. Satu hal yang perlu diperhatikan dalam KPR syariah yakni tingginya denda keterlambatan. Denda ini harus Anda bayar jikalau cicilan bulanan dibayar terlambat. Jumlah denda dengan pembiayaan syariah lebih tinggi dibandingkan KPR konvensional.Saya mengalaminya sendiri. Denda keterlambatan pemberian syariah saya mencapai Rp 400,000 per bulan dan jumlahnya tetap. Di bank syariah lain, saya mendapat informasi bahwa denda mencapai 5% dari cicilan bulanan. Jumlah denda ini relatif tinggi dibandingkan KPR konvensional yang umumnya memutuskan denda di kisaran 1% dari cicilan bulanan dan sifatnya proporsional terhadap jumlah cicilan. Ketika menentukan pemberian syariah, saran saya perhatikan berapa denda keterlambatan yang dicharged oleh bank. Meskipun terlambat membayar yakni hal yang sebaiknya dihindari.
Lama pemberian maksimum 15 tahun. Lebih pendek dibandingkan KPR konvensional yang sanggup mengatakan masa pemberian lebih panjang hingga 20 tahun. Misalnya KPR BTN. Kenapa ini saya anggap tidak menguntungkan? Dalam pembiayaan rumah dan tanah, yang nilai jualnya cenderung naik (ingat perkataan Mark Twain, ‘Tuhan hanya membuat dunia satu kali’), kenaikkan nilai rumah umumnya lebih besar dibandingkan kewajiban yang harus dibayar ke bank. Sehingga makin panjang masa kredit, makin besar selisih antara kenaikkan nilai rumah dan margin yang sanggup dinikmati. Seandainya pun, Anda gagal membayar pinjaman, nilai rumah sebagai jaminan lebih tinggi dari nilai pinjaman, sehingga masih ada selisih laba yang Anda sanggup dinikmati.Namun tidak sedikit orang yang ingin kreditnya segera lunas. Apapun jenis kreditnya. Punya hutang dianggap menjadi beban.

Demikian kelebihan dan kekurangan pembiayaan memakai KPR syariah. Ini sanggup jadi materi pertimbangan Anda ketika menentukan cara pembiayaan pembelian rumah. Jika terpikir ingin memindahkan kredit KPR konvensional ke KPR Syariah, sanggup membaca artikel over kredit rumah untuk mendapat pandangan mengenai seluk beluk prosesnya.

Saya melihat KPR syariah yakni alternatif pembiayaan yang seyogyanya Anda lihat dan jadikan materi pertimbangan. Diluar alasan religius, banyak manfaat dari sketsa pembiayaan syariah.

Simak berita terbaru Suku Bunga KPR 2014 dan Bagaimana Mengelola Keuangan agar sanggup mengambil atau membayar cicilan KPR dengan lancar.

Artikel lain soal Keuangan:

GRATIS Survei Bunga KPR – Paling Murah Di Bank Mana

Sumber https://duwitmu.com