Over kredit rumah dipandang salah satu solusi menghadapi naiknya bunga KPR. Dikarenakan bisa menurunkan tingginya bunga. Namun, banyak hal perlu dipertimbangkan sebelum melaksanakan over kredit. Perlu paham untung ruginya.
Over kredit intinya ialah pemindahan santunan rumah yang sudah berjalan di sebuah bank ke bank lain.
Apa istimewanya?
Dengan menjadi santunan gres ditempat lain, maka bunga yang dipakai berubah mengikuti bunga tetap santunan gres yang lebih rendah dibandingkan bunga mengambang yang dipakai santunan berjalan.
Ingin tahu lebih dalam soal KPR, dapatkan – GRATIS Panduan Mengambil KPR (e-book).
Bunga tetap yang lebih rendah hanya bisa dinikmati dalam periode tertentu, contohnya 1 atau 2 tahun, dan paling usang 5 tahun. Setelah masa ini berakhir, Anda harus membayar cicilan mengikuti bunga mengambang yang lebih tinggi.
Ingin tahu Cara Perhitungan Bunga KPR baca disini.
Ambil pola kondisi ketika ini. Misalnya, santunan Anda sudah berjalan 3 tahun, maka cicilan kena bunga mengambang di kisaran 12% – an. Sementara, bunga tetap berada di kisaran 9 sd 10% per tahun.
Artinya, dengan memindahkan, Anda bisa menikmati kembali bunga tetap yang lebih rendah.
Tetapi, tidak hanya itu. Dengan over kredit, Anda bisa pula mendapatkan aksesori dana dari santunan yang baru. Bank mengatakan santunan gres yang lebih tinggi dari plafond santunan sebelumnya, tentu saja, selama nilai jaminan mendukung.
Dalam over kredit, jaminan akan di nilai ulang oleh bank yang baru. Mengingat nilai properti cenderung naik, nilai jaminan sehabis evaluasi terbaru biasanya akan lebih tinggi. Cukup untuk mendapatkan plafond yang lebih besar.
Tentu saja, sebelum menyetujui kenaikkan plafond , bank akan memastikan apakah Anda mempunyai kemampuan keuangan untuk membayar cicilan yang lebih besar.
Bagi bank, over kredit juga punya nilai plus. Debitur yang mempunyai santunan punya track-record pembayaran.
Track-record ini sangat disukai oleh bank lantaran menjadi bukti bagaimana abjad dan kemampuan bayar si debitur.
Itu sebabnya bank mendorong over kredit. Selain iming-iming plafond lebih tinggi, bank juga memperlihatkan bunga yang lebih murah buat santunan over kredit dibandingkan contohnya santunan untuk pembelian rumah bekas.
Sounds good, right? Tapi, jangan cepat bangga dulu, there’s no such a free lunch.
Paling tidak ada hal yang mesti jadi perhatian Anda, yaitu prosesnya dan biaya yang harus dibayar, dalam over kredit rumah.
Over Kredit Rumah
Bank akan melaksanakan analisa kredit dan menilai kembali (re-appraisal) jaminan. Jadi, Anda harus siap – siap mengumpulkan kembali dan menyerahkan dokumen identitas dan bukti penghasilan yang terbaru yang menjadi syarat pengajuan kredit.
Over kredit dilakukan layaknya proses santunan baru.
Namun, lantaran sudah ada track record pembayaran di bank sebelumnya, proses persetujuan kredit biasanya lebih cepat. Bank mengandalkan data histori pembayaran dalam menilai permohonan over kredit.
Makanya, sebelum melaksanakan over kredit, Anda baiknya memastikan bagaimana performance pembayaran kredit selama ini. Kalau sering terlambat, apalagi hingga lebih dari 60 hari, sebaiknya Anda memikirkan kembali kenginginan mengajukan pemindahan pinjaman. Bank akan menolak aplikasi yang kinerja pembayarannya buruk.
Proses lainnya ialah evaluasi ulang atas jaminan. Selain ingin mengetahui nilai terkini jaminan, bank akan mengecek kembali dokumen terkait, terutama keabsahan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).
Yang kadang terjadi ialah antara IMB dan kondisi bangunan ketika ini sudah berbeda. Misalnya, IMB masih satu lantai tetapi bangunan kini sudah dua lantai. Perbedaan ini perlu dibicarakan segera untuk dicari solusinya lantaran bagi bank ketidaksesuaian ini punya risiko yang akan mempengaruhi persetujuan pinjaman.
Bagaimana dengan dokumen jaminan?
Karena santunan belum lunas, maka akta masih dipegang bank yang lama. Sementara, bank yang gres membutuhkan dokumen ini guna melaksanakan pengecekan sertifikat. Yang umum dilakukan ialah notaris bank yang gres akan melaksanakan pengecekan dengan memakai copy sertifikat.
Kenapa berani ya dengan copy saja. Bank yang gres berani melakukannya lantaran berpatokan bahwa bank yang usang niscaya sudah melaksanakan pengecekan yang cukup sebelumnya sehingga berani mengatakan persetujuan kredit.
Proses akhir, tetapi yang paling rumit, ialah pelunasan dan penyerahan akta serta dokumen pendukung lainnya.
Sertifikat tidak akan bisa diambil sebelum debitur membayar lunas pinjaman, itu syarat yang berlaku di semua bank. Dan, bank yang usang akan menyerahkan akta kepada debitur, bukan kepada bank yang baru, meskipun dalam over kredit, pembayaran bersama-sama berasal dari bank yang baru.
Jadi, ketika kredit sudah dicairkan, bank yang gres belum memegang akta tanah dan bangunan yang menjadi jaminan. Ada jeda waktu antara kredit cair hingga akta diterima. Ini kadang menimbulkan masalah.
Proses yang umum dilakukan adalah, sehabis pengajuan over kredit disetujui, bank yang gres akan membayar lunas santunan ke bank yang lama. Setelah itu, debitur bersama dengan notaris yang telah ditunjuk bank yang baru, akan mengambil dokumen akta tersebut untuk selanjutnya diproses oleh notaris tersebut.
Masalah yang seringkali muncul ialah proses pengeluaran dokumen akta yang terlalu lama. Akibatnya, bank yang gres enggan melaksanakan proses over kredit rumah.
Sebagai debitur, Anda perlu memastikan berapa usang bank mengeluarkan akta setelah pelunasan. Kemudian, mengkonsultasikan dengan bank yang baru, apakah bisa mendapatkan waktu penyerahan akta yang ada.
Dari sini kelihatan bahwa proses over kredit tidak mudah. Banyak titik – titik yang perlu diperhatikan. Tiga pihak yang terlibat, Anda sebagai debitur, bank yang kini dan bank yang baru, menciptakan prosesnya menjadi lebih rumit dari proses santunan biasa yang hanya melibatkan Anda dan satu bank.
Biaya Over Kredit
Bagaimana dengan biaya over kredit? Biayanya terus jelas tidak murah.
Pertama, biaya pelunasan dipercepat. Anda harus membayar denda ke bank atas pelunasan santunan yang lebih cepat dari periode waktu (tenor) yang disepakati diawal.
Berapa denda pelunasan dipercepat? Itu tergantung perjanjian kredit dengan masing – masing bank. Tidak ada patokan yang standard.
Biaya umumnya dihitung dari sejumlah prosentase tertentu dari sisa pokok pinjaman. Misalnya, dalam perjanjian KPR saya, bank menetapkan 2% dari sisa pokok santunan sebagai denda pelunasan dipercepat.
Itu artinya, jumlah denda sangat dipengaruhi oleh sisa pokok pinjaman.
Bagi yang masa kreditnya gres mulai beberapa tahun, sisa pokok santunan masih besar, sehingga kalau melaksanakan over kredit jumlah denda yang nanti harus dibayar cukup lumayan. Ini lantaran pada masa awal kredit, alokasi pembayaran cicilan sebagian besar dipakai untuk membayar bunga.
Kedua, biaya pengurusan over kredit. Seperti yang diungkapkan di pecahan awal, over kredit diberlakukan menyerupai kredit baru. Oleh lantaran itu, semua biaya pengurusan kredit gres harus dibayar dalam proses over kredit.
Nah, jumlah biaya ini tidaklah kecil. Mulai dari biaya appraisal jaminan, notaris, legal dan surat-surat yang lain. Harus dipastikan semua biaya ini diperhitungkan secara komplit. Jangan hingga nanti kaget, “kok biaya over kredit banyak sekali, ya”.
Update:
Simak goresan pena terbaru dari Penulis Tamu kami mengenai Take Over Kredit untuk mengatasi kenaikkan cicilan KPR.
Bagaimana Over Kredit atau Tidak?
Pertama, memastikan bahwa biaya mengurus over kredit lebih murah dibandingkan naiknya pembayaran cicilan akhir bunga KPR yang meningkat. Terutama bagi yang masa pinjamannya belum terlalu lama, perlu menghitung benar lantaran denda yang harus dibayar bisa dipastikan tidak kecil. Baca mengenai Biaya KPR yang Bisa Dinego disini.
Kedua, proses over kredit sanggup dijalankan dengan baik, terutama mengenai proses pelunasan dan waktu penyerahan akta ke bank yang baru.
Ketiga, bank menyetujui permohonan over kredit yang diajukan oleh calon debitur.
Selama ketiga hal itu diatas sudah sesuai dengan impian kita, proses over kredit rumah KPR bisa dijalankan.
Ada beberapa artikel lain yang relevan untuk dibaca, yaitu:
- Cara Berburu Cicilan Murah,
- Tips Cepat Take Over KPR
- Panduan Supaya KPR Disetujui
- Promo Bunga KPR Rendah, Apa Betul Menguntungkan ?
GRATIS Survei Bunga KPR – Paling Murah Di Bank Mana
Sumber https://duwitmu.com