Saya pernah mengalami, sudah ngebet ingin punya rumah, tetapi tidak bisa, lantaran dana belum ada untuk membayar uang muka. Itu dulu. Sekarang, banyak pengembang berinovasi, memperlihatkan cicilan DP rumah KPR atau jadwal DP 0% untuk membantu Anda yang belum punya uang tapi sudah ingin punya rumah.
Namun, sebelum menyambut tawaran tersebut, Anda perlu pikirkan masak-masak sejumlah faktor.
Dalam kredit KPR atau KPA ke bank, pembayaran DP (uang muka) ialah syarat mutlak. Bank tidak akan mengucurkan kredit jikalau calon pembeli tidak menyetor uang muka ke developer.
Karena problem DP ini, banyak orang yang terpaksa menunda harapan punya rumah.
Tidak kurang akal, pengembang memperlihatkan solusi.
Konsumen dapat mencicil uang muka ke pengembang. Dikenal sebagai jadwal DP 0% atau cicilan Uang Muka.
Kenapa 0% karena essentially calon pembeli tidak perlu menyediakan uang dikala itu juga untuk melunasi uang muka.
Diyakini jadwal 0% ini dapat membantu mereka yang ingin mempunyai kawasan tinggal namun anggarannya terbatas.
Tentu saja, developer berani memperlihatkan denah ini lantaran paham bahwa cara ini akan membantu meningkatkan penjualan unit properti yang mereka bangun.
Apa manfaat dan resiko jadwal DP 0 ini ?
Cara Kerja Cicilan DP Rumah
Karena penasaran, beberapa bulan kemudian di 2017 kami mendatangi pengembang besar yang memperlihatkan cicilan DP di salah satu proyek apartemen mereka di Bekasi. Kami ingin mendengar pribadi bagaimana ketentuan dan persyaratan DP 0% ini.
Cara kerjanya sebagai berikut:
Pertama, pembeli mengangsur DP ke pengembang. Bukan ke Bank. Selama masih dalam masa cicilan DP, pembeli belum bekerjasama dengan bank.
Jumlah DP yang akan dicicil dipilih oleh konsumen yang diubahsuaikan dengan ketentuan bank, yaitu DP 20%, 30% dan 40% dari harga jual.
Kedua, cicilan dilangsungkan selama kurang lebih 2 tahun (22 bulan). Periode cicilan ini akan dapat berbeda – beda tergantung kebijakan pengembang.
Dalam hal pengembang yang aku tiba ini, masa cicilan mengikuti masa selesainya bangunan apartemen. Saat cicilan selesai dalam 2 tahun, bangunan apartemen sudah selesai.
Ketiga, ini penting Anda perhatikan bahwa harga jual apartemen berbeda untuk masing – masing tingkat DP. Harga apartemen dengan cicilan DP 20% lebih mahal dibandingkan DP 30% dan DP 40%.
Contohnya, dalam price list yang aku peroleh, harga apartemen studio 25 meter ialah sbb:
- Harga Apartemen DP 20% ialah Rp 463 juta
- Harga Apartemen DP 30% ialah Rp 455 juta
- Harga Apartemen DP 40% ialah Rp 448 juta
Kenapa informasi ini penting ? Karena harga apartemen yang nantinya akan memilih berapa kredit yang harus Anda ejekan ke bank sehabis cicilan DP selesai.
Keempat, sehabis cicilan uang muka rampung, barulah pembeli mengajukan kredit ke bank. Penyelesaian pembayaran DP ke developer menjadi syarat pengajuan kredit ke bank.
Keuntungan Cicilan DP KPR
Saya mencatat sejumlah laba mengikuti cicilan uang muka.
#1 Dana Terbatas Bisa Beli Properti
Calon pembeli yang belum punya dana sudah dapat memesan apartemen.
Saya pernah mencicipi ngenesnya ingin beli rumah tetapi tidak dapat lantaran DP belum cukup. Terpaksa waktu itu aku dan istri bertahan dulu di rumah mertua hingga uang muka mencukupi.
Ketika uang muka sudah aku kumpulkan, rumah yang aku incar tetap tidak dapat dibeli lantaran stok sudah terjual semua danharganya pun sudah naik diatas budget kami.
Sebelum ada jadwal ini, pembeli harus menyiapkan dulu uang sebesar DP, gres dapat memesan apartemen atau rumah.
Dengan jadwal cicilan DP, Anda sudah dapat memastikan mengambil unit apartemen walaupun DP belum lunas. Harganya pun sudah di sepekati sehingga Anda tidak perlu khawatir bahwa harga akan naik dikala cicilan nanti selesai.
#2 Memaksa Menabung
Tidak semua orang mempunyai disiplin dalam menabung. Harus ada push factor.
Saya punya teman yang penghasilannya besar tetapi belum mempunyai asset apapun. Karena beliau malas menabung atau berinvestasi.
Cicilan uang muka ‘memaksa’ kita menabung. Actually ini paksaan yang nyata lantaran investasi pada asset properti yang nilainya cenderung naik.
#3 Kepastian Harga Meskipun DP Dicicil
Kesulitan mencicil sendiri (tanpa ikut program) ialah kita tidak tahu berapa harga apartemen dikala nanti uang DP sudah terkumpul.
Saat nanti DP sudah terkumpul sangat dapat harga unit sudah berubah.
Harga properti bergerak tajam, terutama di kota – kota besar. Sehingga seringkali kita sulit memperkirakan berapa nantinya harga properti.
Dalam cicilan uang muka, harga apartemen sudah dipatok diawal ketika calon pembeli baiklah ikut jadwal mencicil DP. Saat nanti cicilan selesai, harga apartemen tidak berubah.
Memang harga apartemen dengan cicilan DP akan lebih mahal. Perbandingan antara harga cicilan DP dengan harga tanpa cicilan DP ialah 15% lebih mahal selama 22 bulan (masa cicilan DP).
Kenaikkan harga ini terlihat masih cukup reasonable. Mengingat kepastian harga, yang menciptakan Anda sudah sedikit banyak dapat memprediksi berapa nanti cicilan ke bank.
#4 Resiko Kerugian Akibat Wanprestasi Lebih Rendah
Dibandingkan pribadi mengambil kredit, resiko melaksanakan cicilan DP lebih kecil.
Jika terjadi sesuatu dengan apartemen, contohnya apartemen tidak selesai dibangun lantaran wanprestasi pengembang, maka resiko pembeli hanya sejumlah cicilan DP yang sudah dibayar. Sementara jikalau Anda mengambil kredit KPR, resikonya ialah sejumlah pinjaman, yang jumlahnya niscaya lebih besar.
#5 Margin Keuntungan Tinggi & Praktis Dijual
Seperti klarifikasi sebelumnya, dikala cicilan dp selesai, apartemen sudah jadi. Artinya, pembeli dapat segera menyewakan apartemen tersebut atau menjual apartemen dengan margin lebih tinggi.
Kenapa margin tinggi?
Karena modal Anda hanya sebesar cicilan uang muka. Selain itu, proses penjualan lebih gampang ketika masih berstatus cicilan DP dibandingkan jikalau properti sudah masuk KPR.
Saat sudah kredit, Anda harus melunasi seluruh santunan atau mentake over ke calon pembeli. Dengan cicilan DP, pembeli cukup mengganti DP dan suplemen margin keuntungan.
Simak Artikel soal 3 Cara Memulai Bisnis Properti Tanpa Modal
Resiko DP 0% Rumah
Program ini bukan tanpa resiko. Sejumlah hal yang perlu Anda tahu sebagai berikut:
#1 Harga Rumah Cicilan DP Lebih Mahal
Ada bunga yang harus ditanggung oleh pengembang ketika mengatakan jadwal DP 0%. Itu sebabnya harga bangunan antara mengambil pribadi secara kredit KPR atau KPA lebih murah dibandingkan dengan cicilan DP.
Intinya harga dengan cicilan DP paling mahal diantara semua cara pembayaran yang tersedia bagi calon pembeli.
Harga yang lebih tinggi ini menimbulkan cicilan yang nanti harus pembeli bayar ketika mengajukan kredit menjadi lebih tinggi.
#2 Bagaimana Jika Cicilan DP Selesai, Kredit Ditolak Bank
Mungkin ini resiko yang perlu dipertimbangkan dengan matang.
Dalam syarat dan ketentuan, pengembang menyebutkan bahwa dikala cicilan DP sudah selesai maka calon pembeli harus melunasi pembelian apartemen dengan cara kredit ke bank atau pembayaran tunai.
Masalahnya, bagaimana jikalau pengajuan kredit ke bank tidak disetujui. Tidak ada jaminan bahwa sehabis uang muka terkumpul maka bank PASTI mengabulkan permohonan kredit kita.
Kita pun tidak tahu kondisi keuangan dalam 22 bulan ke depan (selama melaksanakan cicilan DP), apakah masih layak untuk mendapat kredit bank atau tidak.
Ketentuan pengembang adalah “jika pembeli tidak melaksanakan pelunasan sehabis cicilan DP selesai maka uang cicilan yang sudah dibayar ke pengembang akan HANGUS”.
Pilihannya, jikalau kredit ditolak bank, calon pembeli melunasi secara tunai lantaran jikalau tidak, uang muka yang sudah dibayar tidak dapat diambil kembali.
Bukan pilihan yang mudah.
Langkah terburuknya jikalau tidak dapat melunasi ialah mengalihakan apartemen tersebut.
#3 Bunga Kredit Bisa Berbeda Nantinya
Pengembang biasanya memperlihatkan jadwal cicilan DP selama 2 hingga 3 tahun. Selama itu, pembeli belum bekerjasama dengan bank. Ketika cicilan DP selesai, barulah pembeli mengajukan ke bank.
Dalam periode 2 atau 3 tahun ke depan, kita tidak tahu kondisi suku kredit KPR. Bisa naik dan dapat turun.
Karena itu, simulasi KPR yang ditunjukkan buat cicilan DP tidak relevan. Karena bunga KPR yang digunakan untuk simulasi ialah bunga dikala ini, bukan bunga 2 atau 3 tahun lagi dikala pembeli yang mengambil cicilan DP, akan mengajukan kredit.
Baca Juga: Pengalaman Minta Penurunan Bunga KPR ke Bank dan Dikabulkan
Kesimpulan
Penawaran DP 0% Rumah KPR dari developer perumahan tentu saja memperlihatkan alternatif pembayaran yang menarik. Orang yang sebelumnya harus menabung dahulu untuk dapat mengajukan kredit, kini dengan uang muka nol rupiah sudah dapat memesan rumah.
Namun, denah ini mempunyai sejumlah ketentuan yang mendatangkan resiko bagi calon pembeli. Mulai dari harga yang lebih mahal hingga dengan pembayaran cicilan yang hangus jikalau kredit ditolak oleh bank.
Ambil atau tidak ?
Itu kembali lagi ke kondisi keuangan kita masing – masing. Jika memang sudah mempunyai uang muka sebaiknya tidak perlu cicilan DP.
Tetapi, kalau memang sudah betul-betul ingin punya rumah sendiri sekarang, dan belum punya simpanan yang cukup, mengambil jadwal cicilan DP Rumah KPR ialah alternatif yang dapat dicoba.
Sumber https://duwitmu.com